¿Cómo vender un proindiviso si resido en el extranjero?

En España no existe restricción alguna para que una persona que reside en el extranjero pueda adquirir o enajenar un inmueble situado en España. Lo mismo ocurre cuando se trata de una cuota de participación de un inmueble en proindiviso.

No obstante, la operación tendrá una serie de particularidades desde el punto de vista fiscal, las cuales procederemos a analizar.

ÍNDICE

1. Residencia fiscal en la venta de un proindiviso

2. Escritura de compraventa del proindiviso

3. Plusvalía municipal
4. Retención del 3%

La normativa fiscal tiene unos criterios propios para determinar cuándo un contribuyente no reside en España. Como norma general, aquellas personas que residan más de 183 días al año en nuestro país tributarán como residentes. Esto se deduce de una interpretación en sentido contrario del artículo 9 de la Ley del impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.

En este momento nos interesa el supuesto de personas que por no reunir los requisitos anteriores sean considerados por Hacienda como residentes en el extranjero. Y como tal, al generar un ingreso en nuestro país se han de seguir unos trámites que tienen por finalizar garantizar el ingreso de los impuestos generados.

Para realizar la venta se ha de acudir a una Notaría y así firmar la escritura de compraventa. El vendedor puede comparecer personalmente o a través de un representante con capacidad suficiente.

A diferencia del comprador, que salvo acuerdo entre las partes, tendrá que hacerse cargo de los gastos de Notaría y aranceles registrales, el vendedor debe hacer frente a la plusvalía municipal e incluir la transacción en la declaración de la renta.

El impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana, más conocido como plusvalía municipal, es un impuesto que recaban los Ayuntamientos y que debe liquidar la persona que transmite el inmueble en su totalidad o una parte de este.

Cuando el obligado al pago reside en el extranjero la obligación del pago se traslada al comprador. Es práctica habitual que se pacte entre las partes que, cuando se está ante esta situación, se retenga del precio de compra una cantidad determinada para hacer frente a este impuesto.

Si no hay pacto al respecto, el comprador deberá liquidar el impuesto pudiendo posteriormente reclamar el importe al vendedor.

Cuando una persona reside en el extranjero y vende su cuota de participación se devengará el Impuesto sobre la renta de no residentes por transmisiones de bienes inmuebles situados en territorio español. Este impuesto consiste en el 3% del precio final de venta.

Ese porcentaje de precio de venta también será retenido por el comprador, residente en España, y posteriormente ingresado en la Hacienda Pública. Para ello el comprador deberá presentar en el plazo de un mes desde la transmisión el modelo 211 en la Delegación de la AEAT del territorio donde se ubique el inmueble cuya cuota se transmite.

A su vez, la persona residente en el extranjero deberá declarar de manera definitiva el ingreso en el impuesto de la renta de no residentes (modelo 210) en un plazo de 3 meses desde la finalización del anterior. Es decir, en total se dispone de un plazo de 4 meses. Esta liquidación puede dar como resultado una devolución por exceso o una obligación de pago por defecto.

Pese a lo anterior, si el vendedor acredita bien que está sujeto al IRPF o al Impuesto de Sociedades o bien, que se trata de una aportación de bienes inmuebles para la constitución de aumento de capitales de sociedades residentes en territorio español, el comprador no tiene que retener el citado 3 %.

En conclusión, y debido a las importantes consecuencias-especialmente para el comprador- que puede conllevar para ambas partes esta modalidad de compraventa, es aconsejable ser transparente con la otra parte en las negociaciones previas al contrato.