Tengo parte de una vivienda: ¿puedo alquilar una casa en proindiviso?

noviembre 3, 2022
Tengo parte de una vivienda ¿Puede alquilarse un inmueble si uno de los copropietarios no está de acuerdo?

1. ¿Es posible alquilar un proindiviso?

Por el contrato de arrendamiento el propietario de un inmueble se obliga a ceder su uso a un tercero a cambio una contraprestación. Las partes, en principio, tienen libertad para establecer los términos del arriendo a su voluntad. Si el inmueble a arrendar es propiedad de varios titulares tendrán que ponerse éstos de acuerdo con el posible inquilino. En caso contrario, ¿puede alquilarse un inmueble si uno de los copropietarios no está de acuerdo?

2. Requisitos del arrendamiento de un proindiviso

Cuando la propiedad de una vivienda pertenece a varias personas, nos encontramos ante una comunidad. Para la administración y disfrute del bien en común los partícipes deben adoptar los acuerdos que procedan por mayoría. La mayoría de los copropietarios, de este modo, están facultados para ceder en arrendamiento un inmueble pese a que uno (o una minoría) de los copropietarios se oponga.

No obstante, conforme establece el Código Civil, el arriendo adoptado sin la unanimidad de todos los copropietarios no puede llevarse a cabo por un periodo que exceda de seis años para las fincas (art. 1548 CC).

3. ¿Puede alquilarse un proindiviso por más de seis años?

La jurisprudencia es unánime al considerar que un arrendamiento por más de seis años excede de las facultades de administración ordinaria, motivo por el que no sería posible llevarlo a cabo. De este modo, los condueños que representen la mayoría de intereses en la comunidad no podrían dar en arriendo un inmueble por plazo que exceda de seis años.

Por todo ello, se requiere la unanimidad de todos los copropietarios para poder formalizar contratos de alquiler por periodo superior a los seis años, criterio que se mantiene en numerosas sentencias en las que se sancionan tales actos, arriendos por mayoría por más de seis años, con la nulidad absoluta o radical.

4. Pronunciamiento del Tribunal Supremo

En este sentido, resulta muy clarificador el criterio establecido por el Tribunal Supremo en una de sus sentencias cuando señala que:

“…si bien como se dice, el arrendamiento es un acto de administración, ello quiebra cuando, o bien por la naturaleza de la cosa, o bien, como en el presente caso, por el largo tiempo que para su donación se estipule, 8 años, en el contrato, puede constituir un derecho real a favor del arrendatario inscribible en el Registro de la Propiedad… […]

 

Obligado es reconocer que no se hallaba facultada la demandada como condueña, aún representando la mayor suma de los intereses, para dar en arriendo el piso en común al exceder el plazo de arrendamiento de los 6 años, sin la anuencia de todos los partícipes, cuyos derechos dominicales expresamente reconocidos por la ley quedarían restringidos o anulados por un contrato de tan larga duración…”.

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