Segregación de vivienda: ¿qué pasos hay que seguir?

Los propietarios de una vivienda de grandes dimensiones podrán haberse planteado alguna vez la segregación del inmueble para intensificar su uso y así evitar problemas entre los copropietarios.

La opción de llevar a cabo la operación de segregación requerirá, no solo que el inmueble reúna una serie de requisitos, sino que además habrá que contar con la autorización de la Administración y el otorgamiento de documento público. 

ÍNDICE

1. ¿Cómo segregar una vivienda?

2. Viviendas en comunidad de propietarios

3. Pasos para segregar una vivienda
4. Implicaciones fiscales

Aunque la segregación y la división de una vivienda se parecen hay que distinguir entre ambas operaciones y conocer cuáles son sus trámites y regulación:

• En primer lugar, la segregación supone que el inmueble matriz se mantiene perdiendo parte del mismo para formar un segundo.
• En contraposición, la división material consiste en convertir un inmueble en dos inmuebles nuevos.

La segregación es una solución en aquellas situaciones de conflicto o cuando se pretende intensificar el uso de la vivienda.

Puede ocurrir que, tras una disolución matrimonial, no exista acuerdo para adjudicar a uno de los titulares la vivienda deseando ambos permanecer en el inmueble pero en viviendas diferentes. Otra de las situaciones donde es habitual realizar esta operación es cuando un matrimonio con varios hijos y una gran vivienda decide crear una vivienda para cada uno de ellos. En otros muchos casos, es recomendable acudir a la extinción del condominio o la venta del porcentaje de propiedad.

 En cuanto a la regulación, son numerosas las Comunidades Autónomas que cuentan con normativas relativas a las condiciones de habitabilidad de las viviendas. Para comprobar aspectos como por ejemplo la superficie mínima de las habitaciones, los accesos y la ventilación hay que dirigirse a las normas urbanísticas de las entidades locales.

Si el inmueble que se pretende segregar pertenece a una comunidad de propietarios, se ha de acudir a la Junta de General de conformidad con lo establecido en la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). La validez de aquellas cláusulas por las que se permite la segregación de elementos privativos sin necesidad de recabar el consentimiento de la junta de propietarios ha sido admitida por la Dirección General de la Seguridad Jurídica y de la Fe Pública.

Ahora bien, cuando dicho supuesto no esté contemplado en los Estatutos se necesita la aprobación en Junta. El articulo 10.3. b) de la LPH establece que se precisa una mayoría suficiente de 3/5 para poder modificar cuotas de participación de un régimen de propiedad horizontal.

En primer lugar se debe encargar a un profesional cualificado la elaboración de un proyecto de obra y segregación. Este documento debe asegurar que los inmuebles resultantes cumplen con todos los requisitos técnicos de índole urbanística y administrativa.

Una vez certificado por un arquitecto, el proyecto firmado ha de presentarse en el Ayuntamiento donde se ubique la vivienda junto con la solicitud de la autorización administrativa que corresponda. En caso de poder realizar las obras y tener en posesión el certificado final, el Ayuntamiento debe expedir la licencia de primera ocupación y la cédula de habitabilidad.

Para inscribir la segregación en el Registro de la Propiedad es necesario haber otorgado escritura pública ante un Notario. Este paso es ineludible para constituir el inmueble en dos independientes y que gocen así de efectos registrales.

En caso de resultar inviable la operación de segregar o dividir una vivienda, siempre cabrá la posibilidad de vender el porcentaje de propiedad de cada propietario de forma independiente.

De acuerdo con Texto Refundido de la Ley del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, la segregación de vivienda reúne los presupuestos para devengar este impuesto en la modalidad del Actos Jurídicos Documentados. La carga fiscal recaerá únicamente sobre la vivienda segregada, constituyendo la base imponible el valor de la parte segregada.