Proindiviso en viviendas de protección oficial
1. Características de la vivienda protegida
A la hora de adquirir un inmueble en situación de proindiviso, debemos cuestionarnos si el mismo se encuentra sometido al régimen de viviendas de protección oficial por varios motivos.
En primer lugar, porque entre las características más importantes de las viviendas de protección oficial, nos encontramos que, en la mayor parte de los casos, el precio de transmisión de la cuota indivisa no es libre, y por lo tanto no puede pactarse entre el comprador y el vendedor.
Seguidamente, porque en una gran amplitud de supuestos, antes de proceder a la venta, habrá de solicitarse una autorización a la oficina de vivienda de la Comunidad Autónoma dónde se encuentre situado el inmueble. Y finalmente, porque puede existir un derecho de adquisición preferente sobre la administración pública que corresponda.
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2. Descalificación de la vivienda
En ciertas ocasiones, la vivienda se encuentra sometida al régimen de protección oficial, pero se ha liberalizado el precio de transmisión, de forma que podría procederse a la venta del proindiviso sin mayor impedimento.
Sin embargo, si el precio de transmisión no es libre, con carácter previo a la venta, se deberá proceder a la descalificación de la vivienda, lo que se podrá hacer de dos formas: de manera voluntaria, siempre y cuando se cumplan ciertos requisitos o por expiración del plazo de duración obligatoria que vendrá determinado por el régimen legal de aplicación.
El régimen legal de las viviendas de protección oficial ha variado de forma considerable a lo largo de los años. Asimismo, a pesar de existir un régimen general, se ha dejado gran amplitud a las Comunidades Autónomas para que introduzcan ciertas especificidades.
3. ¿Promoción pública o privada?
Por ello, para saber cuál es la legislación aplicable a la vivienda en cuestión deberá atenderse a tres circunstancias principalmente: el año en el que se formalizó la vivienda de protección oficial, si es de promoción pública o de promoción privada y el lugar de situación de la vivienda.
Todos estos datos nos los va a proporcionar la nota simple de la finca que podemos solicitar ante el Registro de la Propiedad correspondiente.
4. Decreto de 1968
En un primer momento se publicó el Decreto 2114/1968, de 24 de julio, por el que se aprueba el Reglamento para la aplicación de la Ley sobre Viviendas de Protección Oficial, texto refundido aprobado por Decretos 2131/1963, de 24 de julio, y 3964/1964, de 3 de diciembre (entrada en vigor el 1 de enero de 1969), que mantuvo su vigencia hasta la publicación del Real Decreto-ley 31/1978, de 31 de octubre, sobre política de viviendas de protección oficial (entrada en vigor el 28 de noviembre de 1978).
Bajo la vigencia de la primera legislación, esto es, desde el 1 de enero de 1969, hasta el 28 de noviembre de 1978, se estableció un plazo de duración legal de 50 años contado desde la fecha de calificación definitiva (artículo 100 del Decreto 2114/1968). Es decir, que todas las viviendas de protección oficial que se constituyeron en dicho periodo estarán sometidas al régimen de protección oficial y no se podrán descalificar hasta que no transcurra el plazo señalado, lo que implica que, a fecha actual, se encuentren descalificadas todas las viviendas inscritas desde el año 1969 hasta el año 1971.
5. Régimen legal de 1978
6. Real Decreto de 1993
Más tarde, se publicó el Real Decreto 727/1993, de 14 de mayo, sobre precio de las viviendas de protección oficial de promoción privada, que determino en su artículo primero que “El precio de venta en segunda y posteriores transmisiones de las viviendas de protección oficial de promoción privada acogidas a regímenes anteriores al Real Decreto-ley 31/1978, de 31 de octubre, será el que libremente acuerden las partes (…)”.
De forma que, las viviendas calificadas bajo la vigencia del Decreto 2114/1968 podrían venderse libremente sin necesidad de someterse a un precio prestablecido, no obstante, tendrían que seguir estando sometidas al resto de estipulaciones que se establecen para este tipo de viviendas.
Una vez visto el régimen general, se debe tener en cuenta que tras la publicación del Real Decreto-ley 31/1978, las Comunidades Autónomas han venido estableciendo su propio régimen legal. De forma que en las viviendas que se hayan calificado de forma más reciente, habrá de estarse a lo que dispongan los Reglamentos y demás disposiciones introducidas por la Comunidad Autónoma donde radique el inmueble.
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