Proindiviso en local comercial, ¿cómo gestionar mi porcentaje?

marzo 15, 2023
¿Cómo gestionar la venta o arrendamiento de un local comercial en proindiviso?, ¿qué impuestos hay que pagar?, ¿y si se alquila?
Si se desea vender un local en proindiviso, antes de vender su parte a un tercero, debería ofrecérsela a los otros copropietarios porque, si no lo hace y vende a un extraño, se podría ejercer un derecho de retracto que les permitirá ocupar la posición de ese comprador y, en definitiva, quedarse la porción de finca en las mismas condiciones que pactara con su comprador.

1. Declaración de IVA por comunidad de bienes

Respecto a si se pretende alquilar un local en proindiviso, a consulta vinculante de la DGT de fecha 13/9/2013, número de consulta V2722-13 donde se trata sobre si los copropietarios de un local comercial que lo tienen arrendado deben obligatoriamente declarar el IVA a través de una comunidad de bienes.

La respuesta es interesante ya que la DGT afirma:

“En consecuencia, la adquisición proindivisa del inmueble por varias personas determina la existencia de una comunidad de bienes. Y esto sucede así por imperativo legal, tal y como se establece en el Código Civil, por lo que la voluntad de las partes de constituir o no dicha comunidad resulta irrelevante a estos efectos.”

No obstante, para que la comunidad de bienes sea sujeto pasivo del Impuesto sobre el Valor Añadido es necesario que tenga la condición de empresario o profesional y actúe en el desarrollo de una actividad empresarial o profesional a efectos del Impuesto.

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2. Consideración de Sujeto Pasivo del Impuesto

La consideración como sujeto pasivo del Impuesto de la comunidad de bienes compuesta por los dos copropietarios adquirentes del inmueble a que se refiere la consulta requiere que las operaciones que han de efectuarse se puedan entender referidas a una actividad empresarial o profesional ejercida por ella y no por sus miembros o comuneros.

Para ello, sería necesario que las operaciones, y el riesgo o ventura que de ellas derive, se refiriese a la citada comunidad de forma indiferenciada y no a sus miembros o componentes, así como que la normativa sustantiva de la actividad por desarrollar sea tal que permita su ejercicio a través de una entidad con esta configuración.

3. Condición de Sujeto Pasivo

En caso de que las operaciones se refieran a los miembros o componentes de la entidad, de manera que sean éstos, y no la entidad, los que asuman las consecuencias empresariales de las mismas, no se podrá considerar a efectos del Impuesto la existencia de una entidad que, por sí misma y con independencia de sus miembros, tenga la condición de sujeto pasivo del Impuesto.

En caso contrario, es decir, si hay una ordenación conjunta de medios y una asunción igualmente conjunta del riesgo y ventura de las operaciones, deberá considerarse que la entidad de que se trate, sociedad civil o comunidad de bienes, tiene la condición de sujeto pasivo del tributo.”

4. Explotación del inmueble y repercusión en su consideración

En consecuencia, la adquisición proindiviso del inmueble por varias personas determina la constitución de una comunidad de bienes, de conformidad con lo establecido en el artículo 392 del Código Civil.

Sin embargo, esta comunidad de bienes no tiene la consideración de sujeto pasivo del Impuesto sobre el Valor Añadido si el inmueble adquirido se explota de manera independiente y separada por cada una de dichas personas, sin que exista una asunción conjunta del riesgo y ventura derivados de la citada explotación. Sí tendrá la consideración de sujeto pasivo cuando exista esta asunción conjunta.

5. Conclusiones

Sí, como parece desprenderse de la escasa información contenida en el escrito de consulta, el local comercial se arrienda por los dos copropietarios en virtud de un solo contrato, a un mismo arrendatario, cabe concluir que se realiza una sola actividad económica conjunta por parte de ambos, de tal manera que la comunidad de bienes será sujeto pasivo del Impuesto.

Así pues, será la comunidad de bienes quien deba darse de alta como sujeto pasivo del Impuesto, debiendo expedir las facturas correspondientes a la actividad y procediendo a la repercusión de las cuotas impositivas devengadas en las mismas, pudiendo deducir las cuotas soportadas por las adquisiciones de bienes y servicios en el ejercicio de la actividad económica y cumpliendo, en definitiva, con las restantes obligaciones materiales y formales derivadas del Impuesto, incluida la presentación de los modelos 303, 390 y 347.

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