Proindiviso en Cataluña: ¿cómo funciona el proindiviso en Cataluña?

enero 10, 2023
Características especiales para la venta de proindivisos en Cataluña. Procedimiento y regulación para la división de la cosa común

1. Regulación propia en Cataluña

Los bienes en situación de proindiviso situados en la Comunidad Autónoma de Cataluña disponen de una regulación propia contenida en el capítulo segundo del título quinto, relativo a la comunidad ordinaria indivisa, de la Ley 5/2006, de 10 de mayo, del libro quinto del Código Civil de Cataluña, relativo a los derechos reales (artículo 552-1 y siguientes).

Dicho capitulo está dividido en cuatro secciones: el régimen jurídico, los derechos individuales sobre la comunidad, los derechos y deberes sobre el objeto de la comunidad y la extinción.

2. Derecho de adquisición preferente en Cataluña

Una de las especialidades más llamativas de la legislación catalana en materia de proindivisos, hace referencia a los derechos de adquisición preferente. Así pues, en el artículo 552-4 de la citada Ley 5/2006, se determina que el derecho de tanteo se podrá ejercitar por el resto de cotitulares en el plazo de un mes desde la notificación del copropietario que pretenda hacer la transmisión.

Si no existiese notificación, dicho tanteo comportará el retracto, que podrá efectuarse en el plazo de tres meses contados desde el momento en el que el resto de cotitulares tengan conocimiento de la enajenación o desde la fecha de la inscripción en el registro correspondiente.

3. Formas de extinción de condominio en Cataluña

No obstante, la mayor diferencia con la legislación general, regida por lo dispuesto para las comunidades de bienes en el título tercero del libro segundo del Real Decreto de 24 de julio de 1889 por el que se publica el Código Civil (“Código Civil”) (artículo 392 y siguientes) -que actúa con carácter supletorio en todo lo no dispuesto por la citada Ley 5/2006- se pone de manifiesto en las formas de proceder a la extinción de la situación de proindiviso.

Así pues, a diferencia de la mayor parte de las comunidades autónomas que se remiten a lo dispuesto en el artículo 404 Código Civil, en el cual se establece que la extinción del condominio debe materializarse mediante la venta del bien en pública subasta siempre que “los condueños no convinieran en que se adjudique a uno de ellos indemnizando a los demás”, en el procedimiento de división de la cosa común de los bienes inmuebles sitos en la Comunidad Autónoma de Cataluña, se establece un régimen escalonado en el artículo 552-11 de la Ley 5/2006, de 10 de mayo.

Consecuentemente, el citado artículo establece en primer lugar que:

“Puede efectuarse la división adjudicando a uno o más cotitulares el derecho real de usufructo sobre el bien objeto de la comunidad y adjudicando a otro u otros cotitulares la nuda propiedad”, y continua añadiendo que “El cotitular o la cotitular que lo es de las cuatro quintas partes de las cuotas o más puede exigir la adjudicación de la totalidad del bien objeto de la comunidad pagando en metálico el valor pericial de la participación de los demás cotitulares”, para terminar estableciendo que si “El objeto de la comunidad, si es indivisible, o desmerece notablemente al dividirse, o es una colección que integra el patrimonio artístico, bibliográfico o documental, se adjudica al cotitular o la cotitular que tenga interés en el mismo. Si existen más de uno, al que tenga la participación mayor. En caso de interés y participación iguales, decide la suerte. El adjudicatario o adjudicataria debe pagar a los demás el valor pericial de su participación, que en ningún caso tiene la consideración de precio ni de exceso de adjudicación. Si ningún cotitular tiene interés, se vende y se reparte el precio”.

4. División económica del bien proindiviso en Cataluña

En definitiva, en dicho sentido, se intentarán varias fórmulas, tales como la división de la plena propiedad del bien -adjudicando a algunos de los propietarios el derecho de usufructo y a otros la nuda propiedad-, la adjudicación de la totalidad del bien al cotitular que lo sea de las cuatro quintas partes o más o a aquel titular que tenga interés en el mismo, y en el caso de que sean varios los que tengan interés, a aquel que tenga una mayor participación, y solo en el caso de que ninguno de los copropietarios tenga interés en la adquisición, se procederá a la división económica del bien determinada por la venta y el posterior reparto del precio entre los comuneros.

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