Particularidades de la venta de un proindiviso por Comunidad Autónoma

De manera general, los proindivisos se rigen por lo dispuesto para las comunidades de bienes en el título tercero del libro segundo del Real Decreto de 24 de julio de 1889 por el que se publica el Código Civil (“Código Civil”) (artículo 392 y siguientes). Si bien es cierto, que, dependiendo de la Comunidad Autónoma en la que se encuentre situado el bien, deberá atenderse a los distintos derechos forales establecidos en las comunidades autónomas de Aragón, Cataluña, Galicia, las Islas Baleares, Navarra y el País Vasco.

ÍNDICE

1. Vender un proindiviso en Aragón

2. Vender un proindiviso en Cataluña

3. Vender un proindiviso en Galicia

4. Vender un proindiviso en Navarra

5. Vender un proindiviso en Baleares y País Vasco

En la propia legislación aragonesa se establece que no se ha construido una regulación general de la comunidad de bienes, de forma que es inevitable acudir al derecho supletorio. No obstante, encontramos una regulación específica en relación a lo que ellos denominan el “consorcio foral”, recogido en el capítulo séptimo del título primero del libro tercero del Decreto Legislativo 1/2011, de 22 de marzo, del Gobierno de Aragón, por el que se aprueba, con el título de «Código del Derecho Foral de Aragón», el Texto Refundido de las Leyes civiles aragonesas (artículo 373 y siguientes).

El “consorcio foral” es aquella situación que se da cuando varios hermanos (o sobrinos en ejercicio del derecho de representación) reciben bienes inmuebles de un ascendiente, ya sea por medio de herencia, legado o donación. Se establece un régimen especial mediante el que los actos de disposición realizados por un consorte sobre su cuota, solo serán válidos cuando se otorguen a favor de sus descendientes, quienes a su vez adquirirán la condición de consortes, todo ello sin perjuicio de que la cuota de un consorte pueda ser embargable, a pesar de que el extraño que adquiere la cuota no pase a formar parte del consorcio. A su vez, si un consorte muere sin descendencia, su parte acrecerá a los demás, pero sujeta al usufructo de viudedad del cónyuge fallecido.

Sin perjuicio de lo anterior, si uno de los consortes declara su voluntad de separarse del consorcio, podrá hacerlo en escritura pública, siempre y cuando se haya comunicado de forma fehaciente a los demás.

Los bienes en situación de proindiviso situados en la Comunidad Autónoma de Cataluña disponen de una regulación propia contenida en el capítulo segundo del título quinto, relativo a la comunidad ordinaria indivisa, de la Ley 5/2006, de 10 de mayo, del libro quinto del Código Civil de Cataluña, relativo a los derechos reales (artículo 552-1 y siguientes).

La mayor diferencia con la legislación general se pone de manifiesto en las formas de proceder a la disolución de la situación de proindiviso. En dicho sentido, se intentarán varias fórmulas para proceder a la extinción, tales como la división de la plena propiedad del bien -adjudicando a algunos de los propietarios el derecho de usufructo y a otros la nuda propiedad-, la adjudicación de la totalidad del bien al cotitular que lo sea de las cuatro quintas partes o más o a aquel titular que tenga interés en el mismo, y en el caso de que sean varios los que tengan interés, a aquel que tenga una mayor participación.

Solo en el caso de que ninguno de los copropietarios tenga interés en la adquisición, se procederá a la división económica del bien determinada por la venta y el posterior reparto del precio entre los comuneros.

Dentro del derecho foral de la Comunidad Autónoma de Galicia no existen especialidades relevantes en materia de proindivisos que difieran de lo dispuesto para las comunidades de bienes en el régimen general. Si bien, en los capítulo primero y segundo del título sexto de la Ley 2/2006, de 14 de junio, de derecho civil de Galicia, relativo a los derechos reales, encontramos una regulación específica sobre los “montes vecinales en mano común” y los “montes abertales” (artículo 56 y siguientes).

Las principales diferencias entre ambos tipos de montes, es que los montes vecinales en mano común, pertenecen a agrupaciones vecinales que aprovechan la finca en régimen de comunidad y sin asignación de cuotas a sus miembros, siendo la propiedad de dicha clase de montes de naturaleza privada y colectiva, lo que hace que sean fincas inalienables, indivisibles, inembargables e imprescriptibles. 

Por el contrario, los montes abertales, pertenecen en proindiviso a varios copropietarios que se reúnen con el objetivo de repartir porciones determinadas del monte para su aprovechamiento privativo que serán adjudicadas por la suerte, pudiendo procederse a su extinción con arreglo a la costumbre o a la presunción de igualdad de cuotas.

En la Comunidad Autónoma de Navarra se dedica un capitulo entero a regular lo que se denomina como “comunidad proindiviso”, concretamente en el capítulo segundo del título segundo del libro tercero de la Ley 1/1973 de 1 de marzo, por la que se aprueba la Compilación del Derecho Civil Foral de Navarra (ley 372 y siguientes).

Al igual que en la legislación común, se determina de forma clara y concisa la posibilidad de que en la comunidad proindiviso cada cotitular pueda disponer de su propia cuota -ello claro, sin perjuicio de los derechos de retracto establecidos en el Código Civil-, estableciendo expresamente que cualquiera de los titulares pueda solicitar la división de la comunidad pro indiviso. Sin embargo, se encuentran diferencias en cuanto al pacto de indivisión, que en este caso se denomina como “pacto de renuncia temporal a la acción divisoria”, que obliga tanto a los copropietarios como a sus causahabientes, pero que podrá dejarse sin efecto por decisión del juez, siempre y cuando considere que dicha indivisión es inútil.

Además, si la persona que ha constituido la comunidad pro indiviso declara su voluntad de que permanezca indivisible, se deberá respetar, considerando que la indivisibilidad es temporal cuando no exceda de noventa y nueve años.

En cuanto a la forma de proceder a la división, si no existe acuerdo unánime entre los titulares, se hará la división de forma judicial. Si el bien fuera indivisible, previa tasación, el juez propondrá su adjudicación a favor del copropietario que en el plazo de diez días acepte su tasación judicial, con la condición suspensiva de pagar en dinero al resto de copropietarios.

Cuando fueran varios interesados, se citará a todos ellos a una comparecencia, y el bien se adjudicará a aquel que ofrezca más valor. También se podrá adjudicar el bien a varios o a uno el usufruto y a otro la nuda propiedad. Una vez se proceda a la adjudicación, el propietario que se adjudique el inmueble deberá abonar a los demás su valor en el plazo de diez días desde la resolución.

Finalmente, si la adjudicación no fuese posible, se procederá a la venta de la cosa en pública subasta según lo dispuesto en la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, o de lo dispuesto en el artículo 574 de la Ley 1/1973 de 1 de marzo si existe acuerdo entre las partes.

Por último, en la Comunidad Autónoma de las Islas Baleares, regida por lo dispuesto en el Decreto Legislativo 79/1990, de 6 de septiembre, por el que se aprueba el texto refundido de la compilación del derecho civil de las Islas Baleares y en la Comunidad Autónoma del País Vasco, regida por lo dispuesto en Ley 5/2015, de 25 de junio, de Derecho Civil Vasco, no se han establecido especialidades en materia de comunidades de bienes o bienes en régimen de proindiviso, debiendo acudir a lo dispuesto por el Código Civil que actúa en régimen supletorio.

No obstante, habrá de prestar especial atención a otras materias que pueden afectar de forma directa a la transmisión del proindiviso, como el derecho hereditario, el régimen económico matrimonial, la caducidad y prescripción para ejercitar determinado tipo de acciones o los derechos de adquisición preferente.