¿Qué hacer ante la ocupación de una vivienda en proindiviso?

Una de las mayores preguntas que se realizan los potenciales vendedores de cuotas indivisas de inmuebles es si pueden proceder a la venta de su porcentaje cuando existen uno o varios ocupantes en el inmueble.

ÍNDICE

1. Tipos de ocupación

2. ¿Puedo vender un piso con okupas?

3. El alquiler en un proindiviso

4. Usufructo en proindivisos

En relación con lo anterior, se debe prestar especial atención al tipo de ocupación, esto es, si el ocupante cuenta o no con título legítimo para permanecer en el inmueble, y en caso de disponer de dicho título, el tipo de derecho que ostenta sobre el inmueble.

El supuesto más común es que el inmueble se encuentre ocupado por uno de los copropietarios. En dicho caso, no habría inconveniente alguno en proceder a la venta del inmueble, puesto que una vez se haya adquirido, el comprador podría solicitar a dicho comunero la indemnización por el uso exclusivo y excluyente que está haciendo sobre el inmueble de conformidad con lo dispuesto en el artículo 394 del Real Decreto de 24 de julio de 1889 por el que se publica el Código Civil (“Código Civil”) y múltiple jurisprudencia.

Otra posibilidad es que el inmueble se encuentre habitado por lo que comúnmente se conoce como “okupa”.

En dicho caso, tampoco habría inconveniente en proceder a la venta del inmueble, dado que una vez adquirida la cuota de titularidad, el comprador podría procedería a la interposición de una demanda de desahucio, demanda que podrá ejercitarse por cualquiera de los copropietarios, siempre y cuando actúe en defensa del bien común.

En el caso de que se trate de un inquilino, habrá de prestarse especial atención al contrato de arrendamiento existente entre las partes y las cláusulas en él introducidas.

Primeramente, se debe saber que, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 25 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (“LAU”) en su regulación actual, el inquilino dispone de un derecho de adquisición preferente sobre el inmueble – salvo que se haya pactado de común acuerdo entre las partes la renuncia a dicho derecho por parte del arrendatario-

En este sentido, si se quiere proceder a la venta del bien, el vendedor deberá notificar la transmisión del bien al inquilino, quien contará con un plazo de 30 días naturales desde la fecha de la notificación, para ejercitar un derecho de tanteo, y a falta de notificación, dispondrá de un derecho de retracto de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.518 del Código Civil, que podrá ejercitar igualmente en el plazo de 30 días naturales desde que tome conocimiento.

Seguidamente, de acuerdo con lo dispuesto en el citado cuerpo legal, en el caso de que finalmente se proceda a la transmisión del inmueble, el nuevo propietario de la cuota indivisa deberá respetar el contrato de arrendamiento en su integridad hasta que finalice el plazo de duración legal obligatorio.

Finalmente, se puede dar el supuesto de que, en el inmueble, viva un usufructuario – aquella persona que dispone de un derecho de disfrute sobre el bien sin ser el propietario del mismo-, en cuyo caso se podría proceder igualmente a la venta de la cuota indivisa del inmueble, sin embargo, será más difícil que un tercer comprador acceda, dado que el usufructo deberá respetarse hasta su finalización, que normalmente sucederá con el fallecimiento del titular del derecho.