¿Cómo influye el derecho de uso en la venta de un proindiviso?

diciembre 14, 2022
El derecho de uso no conlleva la propiedad del bien. Esta situación, derivada a menudo de un divorcio, puede extinguirse de dos modos.

1. ¿Qué es el derecho de uso?

Como cuestión previa debemos diferenciar el derecho de uso de la propiedad como tal. De esta forma, el derecho de uso es un derecho real que permite al titular del mismo usar un bien, que pertenece a otra persona, para satisfacer sus propias necesidades o las de su familia, es decir, el derecho de uso no conlleva la propiedad del bien ni poder disponer del mismo como si se fuese propietario (no pudiendo, por ejemplo, vender el inmueble cuyo uso tiene atribuido).

Ocurre en consecuencia que, con frecuencia, en supuestos de divorcio donde existen hijos menores de edad, el uso del domicilio familiar es atribuido a estos últimos que, si bien no son propietarios, sí pueden utilizar el inmueble para sus propias necesidades.

2. Vender una vivienda con derecho de uso

La cuestión que se plantea ante este escenario es la siguiente: ¿puede un copropietario vender su porcentaje de propiedad de un bien sobre el que existe un derecho de uso a favor de un menor de edad? La respuesta es que sí, no obstante, deben tenerse en cuenta las consideraciones que realizamos a continuación.

Como se ha adelantado, puede venderse un inmueble, o un porcentaje de propiedad del mismo, sobre el que un menor de edad ostenta un derecho de uso; no obstante, es importante saber que este derecho de uso no desaparecerá por el hecho de que el inmueble (o cuota de propiedad del mismo) sea vendido a otra persona.

Es decir, el derecho de uso es oponible frente a un tercero que adquiera el inmueble y, en consecuencia, no se extinguirá por la mera formalización de una compraventa. Ahora bien, para que opere la oponibilidad del derecho de uso frente a un tercero adquirente dicho derecho debe estar debidamente inscrito en el Registro de la Propiedad.

La posibilidad o no de oponer el derecho de uso de un menor frente al tercero que adquiere un inmueble (o porcentaje de propiedad de este) ha sido una cuestión con cierta

controversia en nuestra jurisprudencia pero, finalmente, nuestro Tribunal Supremo ha confirmado en varias resoluciones esta prevalencia del derecho de uso frente a la adquisición de un tercero dando como justificación la protección de la familia y de la vivienda.

3. ¿Cómo extinguir el derecho de uso?

Sin embargo, resulta necesario recalcar que no todos los supuestos son iguales por lo que la casuística obliga a analizar caso por caso. De esta forma, conviene recalcar que existen dos supuestos en los que es posible solicitar la extinción del derecho de uso de un menor de edad sobre el inmueble en cuestión.

El primero de ellos hace referencia a cuando la vivienda pierda el carácter familiar siendo ejemplo de esto la sentencia del Tribunal Supremo de 29 de octubre de 2019 donde el tribunal ha considerado extinguido el derecho de uso otorgado a favor de una madre y su hija menor de edad por haber quedado acreditado que ambas residían en el domicilio familiar con la pareja sentimental de la primera, es decir, por el Alto Tribunal se considera que la introducción de una tercera persona en el domicilio familiar hace perder a la vivienda su antigua naturaleza por servir en su uso a una familia distinta y diferente.

El segundo de los escenarios donde puede extinguirse este derecho de uso es cuando el menor ya no requiera de la vivienda por haber visto satisfechas sus necesidades por otros medios.

4. Consideraciones a la compraventa

Estos supuestos implican la necesidad de reconsiderar cada escenario atendiendo a sus particularidades teniendo en cuenta que, en determinadas situaciones y a pesar de la existencia de un derecho de uso a favor de un menor de edad, debe valorarse la posibilidad de extinción del mismo de cara a la opción de vender el porcentaje de propiedad que ostente en el inmueble uno de los copropietarios.

Sin embargo, y como conclusión, en la mayor parte de los supuestos el derecho de uso sobre un inmueble en proindiviso a favor de un menor sí será oponible al tercero que adquiera este o un porcentaje de propiedad del mismo, situación esta que dificulta su venta y, sobre todo, rebaja el valor que tendría dicha propiedad.

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