¿Puedo vender parte de un piso con hipoteca?

Si unimos un negocio jurídico, como es la hipoteca, con una situación de comunidad de propietarios, como es el proindiviso, nos encontramos ante un escenario complicado y que puede acarrear problemas para las partes integrantes del mismo.

ÍNDICE

1. Dos situaciones más comunes

2. Hipoteca previa a adquisición de proindiviso

3. Proindiviso previo a hipoteca

4. Formalización de hipoteca sobre proindiviso

Puede existir una hipoteca sobre un inmueble que pertenezca a más de un propietario, esto es, puede existir una hipoteca sobre un proindiviso. Entonces, ¿quién debe pagar las cuotas hipotecarias? ¿debe estar la hipoteca a nombre de todos los copropietarios? ¿puede establecer uno solo de los mismos una hipoteca sobre un inmueble cuya propiedad comparte?

El solapamiento entre proindiviso e hipoteca puede darse de dos formas: cuando la situación de proindiviso se constituya ya existiendo una hipoteca que grave el inmueble o, por el contrario, cuando tenga lugar primero la copropiedad y, posteriormente, se pretenda la formalización de la hipoteca.

El primero de los escenarios se daría, por ejemplo, en un proceso hereditario; muchas de las situaciones de proindiviso derivan de una herencia; es decir, es muy habitual que existan varios copropietarios de un inmueble porque todos ellos han heredado un porcentaje del mismo. En este escenario, si dicho inmueble estuviese gravado con una hipoteca en el momento de la transmisión por la vía hereditaria, todos aquellos herederos que acepten la herencia pasan a ser titulares del porcentaje de propiedad que les corresponda del inmueble y de la carga hipotecaria que lleva aparejada la propiedad de su cuota. Es decir, los herederos no solo se subrogan en la propiedad sino también en las cargas que la misma lleva consigo.

En la situación anterior cada uno de los copropietarios pagará el porcentaje de la hipoteca que se adecúe a su porcentaje de propiedad del inmueble y la misma pasará a estar a nombre de todos los herederos y nuevos propietarios.

Ahora bien, un contexto totalmente distinto es el supuesto en el que, ya existiendo varios propietarios de un inmueble, alguno de ellos pretenda hipotecar el mismo. Decimos alguno de ellos porque, como resulta evidente, si todos los copropietarios estuviesen de acuerdo en gravar el inmueble con una hipoteca, no existiría ningún problema desde el punto de vista jurídico, teniendo simplemente que cumplir los requisitos que las diferentes entidades financieras imponen a sus potenciales prestatarios.

Es más, si esta fuese la situación, nuestra legislación permite que los propietarios acuerden la constitución de una sola hipoteca sobre la totalidad del inmueble, sin que sea necesaria una previa distribución entre las cuotas de cada uno de ellos (artículo 217 del Reglamento Hipotecario).

El problema real radica en el desacuerdo entre los copropietarios, esto es, cuando no todos se muestran conformes con formalizar una hipoteca sobre la vivienda. Ninguno de ellos es propietario del 100 % de la misma, entonces, ¿puede alguien que no es propietario de un porcentaje del inmueble imponer una carga al mismo? La respuesta es no.

Cuando uno de los copropietarios que quiera formalizar una hipoteca sobre un inmueble en proindiviso cuenta con dos opciones:

• Formalizar dicha hipoteca solamente sobre su porcentaje de propiedad. Es decir, lo que sirve de aval no es el 100% de la propiedad de la finca sino solamente la cuota que el prestatario ostente como propietario dentro de la misma.
• Formalizar la hipoteca sobre el 100% de la propiedad de la finca con el consentimiento del resto de copropietarios, quienes aparecerán en la escritura de constitución como hipotecantes no deudores.

En la primera opción, la cuota de propiedad del inmueble de aquellos copropietarios que no han constituido la hipoteca no se verá perjudicada de ninguna forma, pues no responde de la garantía de pago de la misma. Ahora bien, el comunero que pretenda hipotecar solo un porcentaje de propiedad del inmueble ha de saber que resulta complicado obtener un préstamo con esas características ya que las entidades financieras se muestran reacias a formalizar tales acuerdos.

Por su parte, la segunda opción conlleva un riesgo para el resto de propietarios de la finca y es que la misma responde frente al impago de la hipoteca, es decir, la garantía del pago es la totalidad de la propiedad, si bien, ante la falta de pago, no podrá dirigirse la entidad financiera contra el patrimonio de aquellos copropietarios que no han formalizado la hipoteca a su nombre, es decir, que son hipotecantes no deudores.