¿Tengo que avisar antes de vender parte de una vivienda en proindiviso?

noviembre 11, 2022
¿Qué ocurre si se vende un proindiviso sin notificar al resto de copropietarios? El derecho de tanteo y retracto en proindivisos.
El derecho de tanteo en un proindiviso surge cuando un copropietario pretende vender su cuota de propiedad a un tercero; es en ese supuesto cuando el resto de copropietarios tienen preferencia para adquirir la cosa común por el mismo precio y en las mismas condiciones en las que iba a ser vendida al tercero en cuestión.

1. Condiciones de venta de un proindiviso

Antes de entrar a analizar los requisitos y condiciones del ejercicio de este derecho resulta necesario diferenciar el derecho de tanteo del derecho de retracto.

La diferencia básica reside en el momento temporal en el que se ejercitan cada uno de ellos; mientras que el derecho de tanteo opera antes de la transmisión del bien, el derecho de retracto se ejercita cuando la formalización de dicha transmisión con el tercero ya ha tenido lugar.

La anterior distinción implica que para que pueda ejercitarse el derecho de tanteo por los copropietarios es necesario que se tenga conocimiento de la intención de vender el bien a un tercero antes de que la transmisión se formalice, es decir, se requiere una comunicación por parte del copropietario interesado en vender al resto.

De esta forma, el copropietario cuya voluntad sea vender a un tercero su cuota de propiedad tiene la obligación de notificar de forma fehaciente su decisión y condiciones de venta a los demás comuneros, y estos contarán con el plazo de un mes para poder ejercer el derecho de tanteo, debiendo ofrecer al resto de propietarios el inmueble que se pretende vender  a un tercero.

2. El derecho de retracto

Resulta evidente que la comunicación que realice el comunero interesado en vender debe contener las condiciones esenciales de la compraventa para que el resto de copropietarios puedan tener un conocimiento completo y cabal de los aspectos del negocio jurídico con el fin de que puedan tomar una decisión fundada sobre si están o no interesados en adquirir el porcentaje de propiedad en venta.

No obstante, a pesar de la obligación anterior, son numerosos los supuestos en los que uno de los copropietarios decide formalizar la compraventa de su cuota de propiedad a un tercero sin notificar al resto de copropietarios esta voluntad,

En este caso, ¿pierden entonces el resto de propietarios su posibilidad de adquirir tal cuota?

No, es precisamente en este escenario donde comenzaría a operar el derecho de retracto anteriormente definido.

3. ¿Qué ocurre si se vende un proindiviso sin notificar al resto de copropietarios?

Es decir, en el supuesto en el que el copropietario que pretende vender su porcentaje de propiedad no cumpla con su obligación de notificar al resto de comuneros su intención de vender y en qué condiciones pretende hacerlo, éstos últimos podrán ejercitar el derecho de retracto una vez se haya formalizado la transmisión de la propiedad a un tercero.

En este supuesto, aunque la transmisión con un tercero ya se haya formalizado y se ejerza correctamente el derecho de retracto, no se anula la primera venta sino que, por el contrario, lo que hace el copropietario retrayente es subrogarse en la posición del tercero comprador, adquiriendo la cuota de propiedad y abonando el precio originariamente pactado y en las condiciones inicialmente establecidas.

Resulta claro que lo que se pretende con el establecimiento del derecho de tanteo en un proindiviso, y el posterior derecho de retracto, es el intento de poner fin a las comunidades de bienes, es decir, a las situaciones en las que la propiedad de un bien es compartida por varias personas, físicas o jurídicas; situaciones estas que, por su singularidad, suelen ser fuente de conflictos.

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